«Квартира на сутки в Минске»

Игорь Алмазов, Инвестиционный блог

Для того, чтобы зарабатывать деньги на бирже, вы должны научиться смотреть на инвестиции не так, как большинство людей, а несколько под другим углом.

Предлагаю всем желающим потренироваться в инвестировании.

В последнее время очень часто доводится слышать и читать об инвестициях, о том, что деньги должны работать, а также о том, что важен пассивный доход. Разумеется, это так. Но почему? Давайте разбираться вместе.

Все доходы принято делить на активные и пассивные.

Активный доход — это ваши доходы, которые вы получаете благодаря своей работе. То есть непосредственный доход от труда (например, зарплата или гонорар или выручка от продажи). Он целиком зависит от вашей активности: если вы перестанете работать, доход полностью иссякнет.

В противовес активному, пассивный доход не связан с вашими действиями каждый день. Он получается благодаря тому, что вы когда-то сделали, а теперь только поддерживаете.

К примеру, вы основали компанию и регулярно получаемый дивиденд (доход от деятельности компании, где вы собственник) будет составлять ваш пассивный доход. Вы не работаете, а доходы идут.

Аналогично построено инвестирование: за вас работают ваши деньги. Расхожая фраза, но не так много людей понимают её смысл. Ведь всё чаще можно услышать, что нужно вкладывать деньги. А куда их вкладывать и как — об этом простой человек не задумывается.

Если вы решили стать трейдером, чтобы ваши деньги работали на вас, вам следует задуматься над этой проблемой.

Путь к богатству — в пассивном доходе

Очевидно, что понятие богатства для каждого человека своё. Кому-то достаточно иметь зарплату в 50 000 в год, а кому-то счёта в иностранном банке. Нам следует запомнить, что богатство — это результат вашего пассивного дохода (его регулярность, объёмы, гарантированное поступление), а не размер вашего активного дохода.

Почему зарплата не определяет уровень богатства?

Простой пример: вы получаете активный доход в размере 10 000$ в год. Ваши расходы в год примерно равны 9 000$. Выходит, что ваши сбережения составляют всего 10%.

Этого очень мало для вашей безопасности. Ведь ни у кого нет по-настоящему стабильной работы, нет гарантий, что вы сможете работать ещё несколько лет, и, конечно, нет защиты от финансовых кризисов и дефолта. Поэтому только ваши сбережения могут определять уровень вашего богатства.

Вообще, принято оценивать, насколько богат человек, по тому, какой период времени он может не получать активный доход, то есть не ходить на работу.

Так, в приведённом примере, человек может не работать 1 месяц в году. Вот это и будет характеризовать его богатство. Разумеется, чем больше вы можете жить на том же уровне, не занимаясь работой, тем более вы обеспечены в финансовом плане. Отсюда возникает острая необходимость в увеличении благосостояния за счёт роста пассивного дохода.

Надо понимать, что если возрастает ваш активный доход (вы перешли на новую должность с новой зарплатой) и при этом увеличиваются ваши запросы (норма потребления та же), то разницы для вас не происходит.

Смотрите: получая зарплату в 50 000$ в год, вы можете тратить из них 45 000$, что приведёт к тому, что ваши сбережения останутся такими же. Да, качество вашей жизни улучшилось в 5 раз, а богатство?

Уровень защиты от неблагоприятных изменений остался тем же: если вас уволят и активный доход прекратится, вы сможете прожить всего месяц на ваши сбережения. А это не является богатством.

Возникает парадокс: люди, которые зарабатывают много денег, и которых окружающие считают богатыми, на самом деле таковыми не являются. Их будущее также необеспеченно в материальном плане, как и будущее других людей. Разница только в текущем уровне жизни.

Итак, если всё зависит от активного дохода, то стоит ему прекратиться или уменьшиться, как богатство человека исчезнет.

Вы должны понимать это, как понимают это люди, ставшие действительно богатыми. Их секрет — в управлении пассивным доходом.

Получается следующая схема:

  1. Сначала вы наращиваете активный доход, при этом стараетесь сохранять уровень потребления на прежнем уровне (например, ваша зарплата теперь 50 000$, а потребление так и осталось на уровне 9 000$). Разница — ваши сбережения — и есть ваша финансовая безопасность, которая составляет 41 000$ в год.
  2. Ваш уровень богатства равен 41 000 / 9 000 = 4,5 года. Если вдруг случиться что-то неприятное (увольнение, кризис, болезнь), то вы сможете безбедно жить больше четырёх лет, занимаясь поиском других источников активного дохода.
  3. Пока всё в порядке, ваши сбережения можно накапливать, так за 5 лет вы накопите 41 000 x 5 = 205 000$. Это хороший капитал, не так ли? С его помощью вы и будете получать пассивный доход.

Выходит, что имея активный доход, вы можете получать и пассивный. Просто контролируя свои расходы.

Конечно, указанные цифры условны, но из них следует стратегия, которая действительно работает и может применяться любым человеком.

Это — настоящий путь к финансовой независимости и богатству, который не зависит от вашей работы.

Если ваш пассивный доход превысит активный, вы сможете полностью отказаться от работы. Так, наконец, вы сможете жить полной жизнью, а не только по выходным и во время отпуска.

Как получать пассивный доход

Среди людей, далёких от финансов, бытует мнение, что деньги нужно вкладывать в недвижимость или дорогие вещи. Считается, что это очень хорошо — иметь вторую квартиру, чтобы получать с неё доход.

Действительно, сдача квартиры с целью получения дохода приносит именно пассивный доход. Это доступный для понимания пример, но в нём есть существенная проблема, о которой позже.

Принято считать, что если у человека есть вторая квартира, то он может её сдавать и получать хорошие деньги, не работая. Многие готовы для этого покупать квартиры и оправдывают покупку именно этим.

Сдаю квартиру на сутки в Минске

Отлично, пусть у вас есть квартира, стоимостью 150 000$. В среднем, стоимость сдачи такой квартиры в Минске равна 200-300$. Возьмём радужный вариант, аренда в месяц приносит вам 300$ или 3600$ в год. Несложно подсчитать, что окупаемость вашей инвестиции наступит через 150 000 / 3 600 = 41 год.

Хороший вариант?

Вы можете сказать, что не покупали эту квартиру, чтобы сдавать, просто квартира простаивает, она свободна сейчас, вот и 3 600$ в год — это чистая прибыль. Но так думает основная масса людей, вы должны думать иначе.

Квартира — это ваш актив, часть вашего капитала, который у вас есть. И он временно простаивает (раз в ней никто не живёт). Отсюда, вы не получаете прибыль, а теряете её. Подумайте над этим, научитесь думать как инвестор!

Вот разумный подход: если бы вы имели на депозите в банке сумму в размере рыночной стоимости квартиры, то даже при ставке в 8% годовых, ваша прибыль составляла 150 000 x 0.08 = 12 000$ в год.

Сравните 3 и 12 тысяч. За тот же период времени. В максимальной ликвидности — ведь если вдруг вы захотите продать квартиру, вы можете не получить за неё 150 000, к тому же на это понадобится время.

В примере с депозитом вы тоже получаете пассивный доход (деньги работают на вас, причём сами). Но этот доход больше в 4 раза и более ликвидный. Но и это ещё не всё.

Чистая приведённая стоимость и доходы с аренды

Допустим, что вы решили, что квартира будет вашим детям, когда они подрастут, скажем, через 5 лет. А до этого, чтобы квартира не простаивала, вы будете её сдавать, например, посуточно или помесячно.

Выгодное дело: ничего не делаете, а получаете 3 600$ в год, буквально из воздуха (так думают дилетанты, а вы?).

Итого, за 5 лет сдачи в аренду квартиры вы получите 3 600 x 5 = 18 000$. Если быть точным, то за пять лет реальная стоимость доллара должна упасть, поэтому мы пересчитаем ваш потенциальный доход с помощью NPV (чистая стоимость будущего дохода, выраженная в сегодняшних деньгах).

Вот что мы получим в реальных деньгах: 3600/1,08 + 3600/1,082 + 3600/1,083 + 3600/1,084 + 3600/1,085 = 14 373$. Фактически вы недополучите 21% потенциальной прибыли. В год ваш доход составит 14 373$ / 5 = 2874$ или 8$ в день. Много?

Кто-то скажет: лучше, чем ничего. Но так может думать только глупый человек, который не хочет замечать очевидное. У вас есть капитал в 150 тысяч долларов, разве разумно получать с него всего лишь 8 долларов в сутки?

Как можно было распорядиться квартирой иначе?

Всё тот же пример с депозитом — вы продаёте квартиру по текущей цене, а полученные деньги вносите на банковский депозит по 8% годовых. Это средняя ставка, вы можете найти и более высокую, но мы рассматриваем типичный пример.

Вы выбираете вклад на 5 лет с ежегодной капитализацией процентов (то есть каждый год ваш вклад будет увеличиваться на 8%, так что на следующий год процент будет начисляться не на начальную сумму, а на новую, с процентом за прошлый год). Рассчитаем ваш возможный доход за 5 лет.

Итак, вот расчёты (по годам):

  1. 150 000 x 1.08 = 162 000, номинальная прибыль составила 12 тысяч за первый год или с поправкой 12 000 / 1,08 = 11 000.
  2. 162 000 x 1.08 = 175 000, номинально 13 тысяч за второй год, реально 13 000 / 1,082 = 11 тысяч.
  3. 175 000 x 1.08 = 189 000, номинально 14 тысяч, а с поправкой 14 000 / 1,083 = 11 000.
  4. 189 000 x 1.08 = 204 000. Прибыль за четвёртый год 15 тысяч, а в пересчёте на текущие деньги 11.
  5. 204 000 x 1.08 = 220 000, номинальная прибыль составит 16 000$, а реальная, в сегодняшних деньгах — всё те же 11 тысяч долларов.

Выходит, что банковский процент хотя и позволяет за 5 лет получить 70 000$ прибыли, в реальном отношении эта прибыль составит 55 000$. В итоге имеем 55 000 / 5 = 11 000$ в год или 30$ в день.

Для чего мы пересчитывали реальную стоимость: дело в том, что денежное наполнение любой валюты со временем снижается. Так, если 5 лет назад 100$ составляли одну меру стоимости, то сегодня она ниже почти на 27% (в расчёте на 8% по банковскому депозиту).

Иными словами, деньги постоянно теряют свою ценность, поэтому наивно полагать, что 70 000 через пять лет будут теми же, что и сегодня. Для этого мы изменяем их ценность. Получаем, что через 5 лет они будут равны 50 тысячам (c поправкой на инфляцонные и курсовые колебания).

Этот приём используется для оценки инвестиций, и показывает реальный вариант прибыли.

Получается, что у нас два пути, как распорядиться квартирой:

  • Первый — сдавать квартиру и получить за 5 лет 14 373$.
  • Второй — продать квартиру, а деньги внести на депозит и получить доход в 50 000$.

После этого, располагая 150 000 + 50 000 = 200 000$ (в сегодняшних деньгах), вы можете приобрести квартиру для своих детей. Важно, что к этому моменту ваша старая квартира, возможно, потеряет в стоимости, а вы в течение 5 лет получали пассивный доход, снижая влияние инфляции.

Аренда квартиры на сутки

Многие нашли третий вариант — сдавать квартиру на сутки, так цена может быть от 40 до 80$ за один день сдачи.

Чтобы оправдать этот подход (по сравнению с депозитом), нужно сдавать квартиру хотя бы полгода. Однако специфика рынка не позволяет это делать: квартиру на сутки снимают нерегулярно и на очень короткий срок. Например, 2 суток из каждой недели в году или 100 дней в году. То есть доходность сдачи падает в три раза.

Получается, что выгоднее просто продать квартиру и открыть депозит в банке. Так можно получать хороший пассивный доход и защищать свои сбережения от потери и инфляции (для этого мы и считали NPV).

Разумеется, мы не призываем вас поступать таким образом.

Это всего лишь пример того, что всегда можно найти возможности получения пассивного дохода, если не довольствоваться малым. В нашем примере мы взяли банковский депозит, как эталон. Хотя, признаться, это самый простой вариант получения пассивного дохода.

Для того, чтобы получать более серьёзные деньги, вам следует обратиться к фондовому рынку, Форексу, паевым фондам, возможно, к частным инвестиционным проектам.

Важно, чтобы вы поняли, что банковская ставка — это базовый вариант, по которому сравнивают эффективность и прибыльность инвестиций. А в нашем примере даже этот наивный вариант оказался лучше сдачи квартиры почти в 4 раза!

Люди привыкли жить не осознавая своей значимости, не задумываясь о том, что у них есть — как в материальном, так и в психологическом плане. Для того, чтобы стать успешным человеком, в том числе и в денежном отношении, нужно научиться мыслить более широко, открывать свой разум новому и непонятному, не бояться делать расчёты и прогнозы.

Только так можно добиться успеха, стать лучше тысяч других людей, подняться над толпой.

Несколько замечаний:

  • Вклады в банках — люди обычно опасаются иметь вклады в банках. Но других вариантов у вас все равно нет и не будет. Наивно бояться крушения банковской системы хотя бы потому, что если она рухнет, как МММ 2013, ни о каких стабильных зарплатах и перспективах не будет и речи. Наше общество зависит от банковского сектора, и ваша работа тоже.
  • Возможно, разумно было бы не держать вклад в одном банке, а разместить его в нескольких. Так вы защитите себя от неприятностей.
  • Чистая приведённая стоимость, NPV показывает, сколько сегодняшних долларов вы получите через определённое количество лет в будущем. Цена денег падет со временем, поэтому важно учитывать это при прогнозах. В нашем примере за 5 лет деньги обесценились более, чем на 20%. Это типичный показатель, который косвенно связан с инфляцией и процентной ставкой.
  • Сдача квартир на сутки взята просто для примера получения пассивного дохода, который сегодня широко распространён. Если вы планируете купить квартиру, чтобы потом сдавать её, ещё раз всё хорошо обдумайте. Более наивный инвестиционный проект сложно отыскать!
  • Пример построен на том, что люди, получая небольшой пассивный доход, на самом деле теряют серьёзные деньги как упущенную прибыль.
  • Сравните: получая 2 874$ в год от аренды квартиры, вы могли бы иметь 11 000$ в год, просто располагая вкладом в банке. Выходит, что вы каждый год теряете почти 8 000$. А люди думают, что зарабатывают на сдаче квартиры в аренду.
  • Такую прибыль можно получить только благодаря использованию вашего капитала (квартира — ваш капитал). Вопрос в том, как вы её используете: если она простаивает, вы несёте затраты по её содержанию (это пассив). Если же она приносит вам прибыль за счёт аренды, то она ваш актив. Но тогда встаёт вопрос об эффективности этого актива.
  • Вы согласны вложить 150 000$ в бизнес, который будет приносить вам меньше 8$ в день? А на 30$ в день согласны?

А на сколько вы согласны?

Вот этим и оценивается эффективность вашей инвестиции — вы должны понимать, что используете серьёзный актив. Весь вопрос в том, как.